Requerimiento de Hacienda por venta de vivienda: IRPF, ganancia patrimonial y exenciones

Si has vendido una vivienda en España y has recibido un requerimiento, una comprobación limitada o una propuesta de liquidación provisional de la Agencia Tributaria, probablemente estás buscando cómo responder, cómo se calcula realmente la ganancia patrimonial en IRPF y qué exenciones puedes invocar antes de que se consolide una liquidación. La situación es más frecuente de lo que parece y no siempre implica mala fe: muchas veces el problema es un cálculo incorrecto, una exención no aplicada (reinversión, mayores de 65 años, dación en pago) o prueba insuficiente.

Responder sin estrategia puede salir caro: liquidación, intereses de demora y, en su caso, sanción. Una buena estrategia documental, en cambio, puede reducir o evitar la regularización cuando la ley permite aplicar una exención. Si necesitas además asesoramiento notarial sobre el inmueble, consulta nuestros servicios de asuntos notariales y jurídicos.

1. Por qué Hacienda detecta la venta de una vivienda

La Agencia Tributaria dispone de múltiples fuentes de información y puede cruzar datos para detectar transmisiones inmobiliarias. Entre otras vías habituales:

• información remitida por la notaría que autoriza la escritura;
• inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad;
• actualización del Catastro;
• declaraciones informativas de entidades financieras;
• datos fiscales precargados en el borrador del IRPF;
• declaraciones de IRPF anteriores en las que figura el inmueble;
• información vinculada a la cancelación de préstamos hipotecarios.

Por eso es prudente partir de la base de que Hacienda sabe que se ha vendido. La cuestión rara vez es si lo detecta, sino cuándo y con qué grado de detalle.

2. Qué es la ganancia patrimonial por vender una vivienda

Las ganancias y pérdidas patrimoniales se regulan, con carácter general, en el artículo 33 de la Ley del IRPF. Su importe se determina conforme a las reglas de los artículos 34 y 35. En las transmisiones onerosas se compara el valor de transmisión con el valor de adquisición.

Valor de adquisición

• precio real de compra;
• coste de las inversiones y mejoras efectuadas;
• gastos y tributos inherentes a la adquisición pagados por el comprador (notaría, registro, gestoría, ITP o IVA según el caso);
• se excluyen los intereses satisfechos.

Valor de transmisión

• precio real de venta;
• menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión pagados por el vendedor (por ejemplo, plusvalía municipal cuando la asume el vendedor, comisión de agencia inmobiliaria, certificados energéticos, etc.).

De ahí una conclusión muy importante: no es correcto calcular siempre “precio de venta menos precio de compra” sin revisar gastos, tributos, mejoras y documentación. Hacerlo así suele perjudicar al contribuyente porque infla artificialmente la ganancia.

3. Gastos, tributos y mejoras que pueden cambiar el cálculo

Antes de contestar a Hacienda conviene revisar toda la documentación del inmueble desde su compra. Pueden ser relevantes, entre otros:

• escritura pública de compra y de venta;
• facturas de notaría, registro y gestoría;
• justificantes de pago del ITP o IVA de la adquisición;
• honorarios de agencia inmobiliaria en la venta;
• certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad u otros gastos directamente vinculados a la transmisión;
• facturas de inversiones o mejoras reales en la vivienda.

Es esencial diferenciar dos conceptos que Hacienda valora de forma muy distinta:

• Mejora o inversión: actuación que aumenta la capacidad, eficiencia, durabilidad o valor del inmueble (ampliación, redistribución estructural, instalación de ascensor, sustitución integral de instalaciones obsoletas). Si se acredita correctamente, puede aumentar el valor de adquisición.
• Reparación o conservación: actuación dirigida a mantener el inmueble en condiciones de uso (pintura, reparación de averías, sustitución de elementos por otros similares). Normalmente no se computa como mayor valor de adquisición.

Para que las mejoras se admitan suele exigirse factura completa, justificante de pago y, cuando corresponda, licencia o permiso de obra. Sin documentación probatoria, la posición ante Hacienda se debilita mucho.

4. Qué puede pedir Hacienda en un requerimiento

En la práctica, la Agencia Tributaria suele requerir:

• escritura de compra y de venta del inmueble;
• justificantes de los gastos vinculados a una y otra operación;
• justificantes del pago de impuestos asociados a la compra;
• facturas y justificantes de pago de mejoras;
• justificantes bancarios del cobro del precio;
• certificado de la entidad financiera sobre la hipoteca (capital pendiente y cancelación);
• certificado de empadronamiento histórico;
• recibos de luz, agua, gas e internet;
• domicilio fiscal en los años relevantes;
• declaraciones de IRPF anteriores y posteriores;
• escritura de compra de la nueva vivienda y justificantes de reinversión, si se invoca esa exención;
• contrato de trabajo, carta de traslado o documentación laboral, si se alega traslado por motivos laborales.

Enviar documentos sueltos, sin contexto, casi siempre es un error. Conviene construir una explicación jurídica y probatoria coherente: por qué se calculó así la ganancia, qué norma se aplica, qué documentos lo respaldan y por qué procede —o no— aplicar una exención.

5. Exención por reinversión en vivienda habitual

La exención por reinversión está regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF y en el artículo 41 del Reglamento del IRPF. Puede aplicarse cuando se transmite la vivienda habitual y el importe obtenido se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.

Plazo

Con carácter general, la reinversión debe realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la fecha de transmisión, contados de fecha a fecha.

Cuantía y proporción

• Si se reinvierte la totalidad del importe obtenido, la exención puede ser total.
• Si solo se reinvierte una parte, la exención será proporcional a la cantidad efectivamente reinvertida.

Es importante una matización que se confunde a menudo: no basta con reinvertir la ganancia. La norma habla del importe obtenido en la transmisión, con los matices aplicables cuando existe préstamo pendiente sobre la vivienda transmitida.

Manifestación de la voluntad

La exención no opera automáticamente: debe haberse manifestado la voluntad de acogerse a ella en la declaración de IRPF del ejercicio de la venta y deben cumplirse los requisitos del artículo 41 del Reglamento.

Reinversión con hipoteca

El Tribunal Supremo ha admitido que la reinversión puede cumplirse aunque la nueva vivienda se financie con hipoteca, al entender que no es imprescindible emplear físicamente el mismo dinero obtenido en la venta (en este sentido, sentencia del Tribunal Supremo nº 1239/2020, de 1 de octubre de 2020, recurso de casación 1056/2019). Esta línea facilita la aplicación de la exención en supuestos en los que el comprador necesita financiación para adquirir la nueva vivienda habitual.

Comunidad autónoma

En el IRPF estatal no existe, con carácter general, un requisito que obligue a comprar la nueva vivienda en la misma comunidad autónoma. Lo relevante es que la vivienda transmitida y la adquirida tengan carácter de vivienda habitual y se cumplan los demás requisitos.

6. Qué significa vivienda habitual y la regla de los tres años

El concepto de vivienda habitual a efectos del IRPF se desarrolla en el artículo 41 bis del Reglamento. Con carácter general, se considera vivienda habitual la edificación que constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, con ocupación efectiva y permanente.

Ahora bien, la norma reconoce que no siempre se llega a los tres años. La vivienda puede mantener la consideración de habitual aunque no haya transcurrido ese plazo cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, como por ejemplo:

• fallecimiento;
• celebración de matrimonio;
• separación matrimonial;
• traslado laboral;
• obtención del primer empleo;
• cambio de empleo;
• otras circunstancias análogas justificadas.

Es importante una precisión técnica: el traslado laboral no es una “exención independiente”. Es una circunstancia que puede justificar que la vivienda mantenga el carácter de habitual pese a no haber cumplido los tres años, y que puede abrir la puerta a la exención por reinversión si concurren los demás requisitos.

7. Cómo probar un traslado laboral ante Hacienda

Aquí el contribuyente suele perder casos por falta de prueba, no por falta de razón. Hacienda no acepta una simple afirmación: hay que acreditar que existió el traslado, que el cambio de domicilio era necesario, que la vivienda anterior era realmente la residencia habitual y que la nueva residencia es coherente con el nuevo trabajo.

Documentación que conviene reunir, según el caso:

• contrato de trabajo anterior y posterior;
• carta de traslado del empleador;
• certificado de empresa indicando el nuevo centro de trabajo;
• informe de vida laboral;
• nóminas de los meses anteriores y posteriores;
• empadronamiento histórico;
• cambio de domicilio fiscal;
• escritura o contrato de alquiler de la nueva vivienda;
• facturas de mudanza;
• consumos de suministros en una y otra vivienda;
• matrícula del colegio de los hijos;
• tarjeta sanitaria asignada a un nuevo centro médico;
• distancia razonable entre el antiguo domicilio y el nuevo puesto de trabajo;
• comunicaciones oficiales con cambio de dirección.

Cuantos más indicios converjan, más sólida será la alegación. La prueba de la vivienda habitual y del traslado funciona por conjunto coherente de indicios, no por un único documento.

8. Exención para mayores de 65 años y personas en situación de dependencia

El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF declara exenta la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia conforme a la Ley de Promoción de la Autonomía Personal.

Notas importantes:

• esta exención no exige reinvertir en otra vivienda;
• sí exige que la vivienda transmitida tenga la consideración de vivienda habitual conforme al Reglamento;
• debe acreditarse edad, titularidad, residencia habitual y, en su caso, la situación de dependencia;
• cuando la vivienda es ganancial, conviene analizar la edad y titularidad de cada cónyuge.

No debe confundirse con otro supuesto distinto: la reinversión en renta vitalicia por mayores de 65 años para otros elementos patrimoniales, regulada en el artículo 38.3 de la Ley del IRPF, que tiene límites cuantitativos y requisitos propios. Son dos figuras separadas que conviene no mezclar.

9. Dación en pago o ejecución hipotecaria de vivienda habitual

El artículo 33.4.d de la Ley del IRPF contempla la exención de la ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante para cancelar deudas garantizadas con hipoteca sobre esa misma vivienda. La norma extiende su aplicación, en los términos previstos, a las transmisiones realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales sobre la vivienda habitual.

Para acceder a esta exención conviene poder probar:

• que la vivienda transmitida era la vivienda habitual;
• la existencia y vigencia de la deuda hipotecaria garantizada con esa vivienda;
• la dación en pago o la ejecución hipotecaria correspondiente;
• la cancelación de la deuda tras la operación;
• el cumplimiento de los requisitos de situación patrimonial que exige la norma para evitar un uso abusivo del beneficio fiscal.

10. Exención parcial del 50% para inmuebles urbanos adquiridos en 2012

La disposición adicional trigésima séptima de la Ley del IRPF prevé que determinadas ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 y el 31 de diciembre de 2012 puedan estar exentas en un 50%, con límites y exclusiones legales.

Es un supuesto técnico que exige revisar fechas exactas, tipo de inmueble, forma de adquisición y posibles exclusiones (por ejemplo, transmisiones entre cónyuges, parientes en determinado grado o sociedades vinculadas). No debe aplicarse de manera automática sin un análisis previo del expediente.

11. Si el vendedor no es residente fiscal en España

Si el vendedor no es residente fiscal en España, con carácter general no tributa por IRPF, sino por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Son dos impuestos distintos y conviene no mezclarlos.

Cuestiones que normalmente aparecen:

• el comprador puede tener obligación de practicar e ingresar una retención del 3% sobre el precio en determinados supuestos, mediante el modelo 211;
• el no residente debe presentar el modelo 210 para declarar la ganancia y, en su caso, solicitar la devolución cuando la retención supere la cuota resultante;
• para residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo existe, bajo determinadas condiciones, un régimen de reinversión por venta de vivienda habitual en su país de residencia.

Si el requerimiento se dirige a un no residente, la respuesta debe enfocarse desde el IRNR, no desde el IRPF. Confundir ambos impuestos puede convertir un caso defendible en una liquidación firme.

12. Empadronamiento y prueba de vivienda habitual

El empadronamiento es una prueba útil, pero no siempre suficiente por sí sola. Hacienda puede valorar otros indicios de residencia efectiva, porque lo relevante no es figurar en el padrón sino vivir realmente en la vivienda de forma habitual y permanente.

Documentos que suelen reforzar la prueba:

• certificado de empadronamiento histórico;
• domicilio fiscal declarado en cada ejercicio;
• declaraciones de IRPF presentadas;
• consumos de luz, agua, gas e internet;
• extractos bancarios con cargos habituales en el barrio;
• seguros vinculados a la vivienda;
• correspondencia oficial y notificaciones recibidas;
• centro médico y tarjeta sanitaria;
• colegio de los hijos;
• contrato laboral y centro de trabajo;
• recibos comunitarios y derramas;
• cualquier documento que demuestre vida real en esa vivienda.

13. Qué hacer si recibes una notificación de Hacienda

1. Leer con atención el tipo exacto de notificación.
2. Identificar el plazo de respuesta y anotar la fecha límite.
3. Comprobar si se trata de un requerimiento, un trámite de alegaciones, una propuesta de liquidación o una liquidación provisional.
4. Descargar y revisar el expediente completo a través de la sede electrónica.
5. Recalcular la ganancia patrimonial conforme a los artículos 34 y 35 LIRPF.
6. Revisar si existe alguna exención aplicable (arts. 38, 33.4.b o 33.4.d LIRPF, entre otras).
7. Reunir toda la documentación probatoria: escrituras, facturas, justificantes bancarios, certificados.
8. Preparar unas alegaciones ordenadas, con índice de documentos y referencia normativa.
9. Presentar la contestación dentro de plazo a través de la sede electrónica de la AEAT.
10. Valorar la interposición de recurso de reposición o reclamación económico-administrativa si ya existe liquidación o sanción.

En procedimientos de verificación de datos o comprobación limitada el trámite de alegaciones puede tener un plazo breve, en torno a diez días en determinados supuestos. No conviene asumir que siempre son diez días para todo tipo de actuaciones: cada notificación indica su propio plazo y la norma aplicable.

14. 10 errores frecuentes al contestar a Hacienda

1. No abrir a tiempo la notificación electrónica.
2. No identificar el plazo exacto de alegaciones.
3. Enviar documentos sin ningún tipo de alegación jurídica que los acompañe.
4. Calcular mal la ganancia patrimonial restando simplemente precio de venta menos precio de compra.
5. No incluir gastos deducibles que sí pueden acreditarse.
6. Confundir reparaciones con mejoras.
7. Creer que el empadronamiento, por sí solo, basta para probar vivienda habitual.
8. Alegar traslado laboral sin documentación que lo respalde.
9. Aplicar una exención total cuando, por la cuantía reinvertida, solo procede una exención parcial.
10. Contestar sin asesoramiento jurídico y descubrir el problema cuando ya hay liquidación o sanción firme.

15. Cómo ayuda INTERGROUP Abogados

En INTERGROUP Abogados acompañamos a contribuyentes residentes y no residentes con inmuebles en España que han recibido una notificación de la Agencia Tributaria por la venta de una vivienda. Nuestro trabajo, según el caso, puede incluir:

• revisar la notificación y el expediente electrónico;
• identificar el procedimiento (verificación de datos, comprobación limitada, propuesta de liquidación) y el plazo de respuesta;
• recalcular correctamente la ganancia patrimonial conforme a los arts. 33 a 35 LIRPF;
• revisar escrituras, impuestos, gastos y mejoras vinculados al inmueble;
• estudiar si procede aplicar una exención (reinversión, mayores de 65, dación en pago, supuestos transitorios);
• analizar si la vivienda transmitida tenía carácter de vivienda habitual;
• preparar las alegaciones jurídicas y ordenar la prueba documental;
• presentar la contestación ante la Agencia Tributaria dentro del plazo legal;
• contestar requerimientos adicionales y comparecer en el procedimiento;
• recurrir liquidaciones o sanciones cuando proceda, en vía administrativa y contenciosa;
• asesorar de forma específica a no residentes con inmuebles en España, coordinando IRNR y modelos 210/211.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar IRPF si vendo mi vivienda?

Si de la venta resulta una ganancia patrimonial conforme a los artículos 33 a 35 de la Ley del IRPF, deberá tributar salvo que resulte aplicable alguna exención (reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, dación en pago, entre otras). Cada caso debe analizarse según la documentación y la residencia fiscal del contribuyente.

¿Cómo calcula Hacienda la ganancia patrimonial por vender una vivienda?

Con carácter general, restando el valor de adquisición del valor de transmisión conforme a los artículos 34 y 35 LIRPF, computando los gastos y tributos inherentes a la adquisición y a la transmisión, así como, en su caso, las inversiones y mejoras acreditadas.

¿Qué gastos puedo sumar al valor de adquisición?

Notaría, registro, gestoría e impuestos pagados al comprar (ITP o IVA, según el caso), así como inversiones y mejoras debidamente acreditadas con facturas y justificantes de pago. Las reparaciones y los gastos de conservación, en cambio, no se computan como mayor valor de adquisición.

¿Cuándo se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual?

Cuando se transmite la vivienda habitual y el importe obtenido se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual dentro del plazo legal —con carácter general, dos años anteriores o posteriores a la transmisión—, conforme al artículo 38 LIRPF y al artículo 41 del Reglamento del IRPF.

¿Tengo que comprar la nueva vivienda en la misma comunidad autónoma?

El IRPF estatal no exige, con carácter general, que la nueva vivienda esté en la misma comunidad autónoma. Lo relevante es que tanto la vivienda transmitida como la adquirida tengan la consideración de vivienda habitual y se cumplan el resto de requisitos.

¿Qué pasa si vendí antes de vivir tres años en la vivienda?

El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF permite que la vivienda mantenga la consideración de habitual aunque no se hayan cumplido los tres años cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, obtención o cambio de empleo, fallecimiento u otras análogas justificadas). La carga de la prueba recae sobre el contribuyente.

¿Sirve el empadronamiento para probar vivienda habitual?

Es una prueba útil, pero no siempre suficiente por sí sola. Hacienda puede valorar otros indicios de residencia efectiva: domicilio fiscal, declaraciones de IRPF, consumos de suministros, extractos bancarios, seguros, correspondencia oficial, centro médico, colegio de los hijos o contrato laboral. La prueba debe valorarse de forma conjunta.

¿Qué hago si recibo una propuesta de liquidación provisional de Hacienda?

Identificar el tipo de procedimiento, revisar el plazo —que puede ser breve—, recalcular la ganancia, comprobar si resulta aplicable alguna exención, ordenar la prueba documental y presentar alegaciones dentro de plazo. Si ya existe liquidación o sanción, puede valorarse el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa.

Fuentes oficiales

• Ley 35/2006, del IRPF (BOE — texto consolidado)
• Real Decreto 439/2007 — Reglamento del IRPF (BOE)
• AEAT — Transmisión de la vivienda habitual con reinversión
• TEAC — Resolución 00/06769/2024 sobre reinversión en vivienda habitual
• Sede electrónica de la Agencia Tributaria

Nota sobre plusvalía municipal: el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, es un tributo distinto del IRPF y de gestión municipal. Este artículo se centra únicamente en el IRPF estatal. La plusvalía municipal y eventuales requerimientos del ayuntamiento merecen un análisis separado.

Artículo revisado por INTERGROUP Abogados, despacho especializado en extranjería, nacionalidad y derecho fiscal en Valladolid, con atención en Castilla y León y online en toda España. Consulta también nuestros servicios de asuntos notariales y jurídicos.